物業費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關系，然而物業費本身卻處在一個困局中。一邊是小區業主反對物業費上調，一邊是物業公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業主欠繳物業費，一邊是物業公司降低服務標準，導致更多的業主拒繳物業費。圍繞著“物業費”似乎形成了一個死結。

　　“管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決?北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業費市場化的彈性定價機制，并在大興區試點房屋買賣須先繳清物業費。并計劃在將來《北京市物業管理條例》的立法中設置專門條款，解決物業費調價難、業主欠費等突出問題。

　　行業之殤：小區保安老齡化 服務倒退

　　十年前，北京普通物業公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現在一個月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業主吐槽物業服務越來越差，物業也有苦衷：成本壓力大服務難提高。

　　家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業的服務越來越不滿意，“服務差了，比如以前的保安都是小伙子，可現在都是老頭兒，甭說保護業主了，來個小偷也追不上啊�！�

　　物業公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業公司負責回龍觀經適房的物業服務，一共400萬平米，有30多個小區3萬多戶業主。副總經理陳曉麗說，除了公共部位和共有設施的保險，物業收取的物業費每平方米6毛錢左右。這個物業費標準已經八九年沒有調整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。

　　物業公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標準，逐年上調，但物業費卻一直沒調過。陳曉麗說，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。

　　如果物業公司要收支平衡，物業費需要收多少錢?天鴻寶地物業公司測算，價格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導價沒有調整，擅自漲價是不可能的。他們也曾經想過撤出，但因為是國企，管理的又是經適房小區，不能說撤就撤。

　　虧空的物業費，企業只能自己背，辦法無非就是降低物業服務品質，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個小區20個保安，現在減到10個。面對業主們的意見，物業公司直言，現有的收費標準，只能提供這樣的服務。能保證小區的正常運行就行。

　　但物業費還是很難調。陳曉麗表示，一方面是政府指導價的限制，另一方面，大部分業主并不接受。

　　“我們管的有幾個小區成立了業委會，但業委會成立的第一件事，就是要降低物業費，哪怕減少一分錢也行，這也是業委會的業績�！标悤喳愓f。

　　十年未調的經適房物業費

　　業內權威人士坦言，缺乏合理的調價機制，物業服務收費水平偏離市場成本，物業費上調困難，企業虧損，行業發展艱難已經成為北京市當前物業發展的突出問題。

　　目前，北京的商品房物業費實行的是市場定價，經適房則有政府指導價。2000年，北京市公布經適房物業費基準價為0.5—0.52元/建筑平米，2005年上調至0.55元。

　　另一方面，近年來，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至2014年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元，如今卻達到2500元左右。

　　但在成本不斷上漲的壓力下，北京經適房的物業費基準價卻10年沒有調整，仍然沿用2005年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業費調價機制，業主大會成立困難、業主對物業費上調存在排斥心理等多種原因，也出現了物業費多年未漲的局面，物業企業普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區更為嚴重。

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